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房贷要不要提前还?

来源:网络作者:未知时间:2016-11-21

  早年贷款买了房,现在手头上宽余了,要不要提前还款?提前还贷要做好哪些准备呢?

  一、房贷提前还贷划算吗?

  提前还贷划算吗?一般情况下,提前还款是划算的,因为能省掉提前还款部分今后的利息支出,但并不是所有情况都适合提前还款。不是每个人都必要提前还贷专业人士建议,市民有多笔还款方式和期限不同的公积金贷款。

  商业性贷款,在提前还贷的顺序选择上,建议先归还期限长、等额本息还款法的商业性贷款,再选择期限短、等额本金还款法的商业性贷款,最后才是公积金贷款。还是根据自己的情况来选择是否提前还款。

  二、什么人适合提前还贷?

  1、不愿意有负债,不想承受过大生活压力的人,关键是无债一身轻。

  2、贷款当时实行上浮利率的贷款人。受国家房地产政策变化影响,有些客户在购房时并未能享受利率优惠,甚至可能利率上浮,此类贷款人提前还贷,相对会比较划算。

  3、希望将房子作为融资工具、从银行获取更多贷款的情况。近年房价上涨较快,部分房屋评估价值相比购买初期已经上涨较多,如果将房屋按揭贷款还清,再以房产抵押从银行贷款往往能获得更大授信额度。

  三、不宜提前还贷的三种情况

  1、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠,目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作,即使明年1月1日按照最新利率执行,利息也只会比前期更低。

  2、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所产生的利息也越少。在这种情况下,当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息,后期所还的更多是本金,利息高低对还款额影响不大。

  3、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说,每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期,已经偿还了大部分的利息,因此提前还贷意义也不大。

  四、提前还贷的方式有哪些?

  1、全部提前还款

  将剩余的全部贷款一次性还清,已付利息不被退还,剩余利息免除。

  2、部分提前还款

  剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短,可以节省较多的利息。

  3、部分提前还款

  每月还款额减少,还款期限不变。以减小月供的负担,没有第二种还款方式省钱。

  4、部分提前还款

  每月还款额减少,还款期限缩短,节省利息较多。

  5、剩余贷款保持总本金不变,只将还款期限缩短

  月供负担会增加,但可以减少部分利息,相较于其他几种还款方式,稍显不合算。

  五、提前还贷要交违约金吗?

  除了还贷时间和还贷额,有银行提前还贷要收取违约金。因为申请提前还贷,意味着交给银行的贷款利息少了,于是就通过收取违约金的方式弥补这一点。有的银行规定一定时期内不允许提前还款,如3个月,6个月,1年,否则就要支付违约金,这就是为什么有银行规定还款时间了。更严格的银行会规定,只要提前还款就会收取违约金。

  需要注意的是,违约金的收取方式主要有两种:

  一是按照提前还款时未结余额的2%-5%计算,比如100万贷款,提前还贷后,还剩下50万没还,那么要交1万-2.5万的违约金。

  二是收取若干个月的利息,比如还贷不足一年的罚息三个月;还贷满一年不满两年的罚息两个月;还贷满两年以上的不罚息。

  由于银行间有政策差异,以上关于提前还贷时间、还贷额、违约金情况,在贷款合同签订前就要向银行问清,并将相关问题落实到合同中。

  附:各大银行买房提前还款细则

  中国银行

  1、住房贷款不足一年的罚息三个月,需提前一个月申请方可提前还款;

  2、住房贷款满一年不足二年的罚息二个月,约5个工作日后拿房产证注销过户;

  3、住房贷款满二年不足三年的罚息一个月;

  4、住房贷款三年以上的以抵押合同为准。

  农业银行

  1、住房贷款不足一年的罚息六个月,需提前一个月申请方可提前还款;

  2、住房贷款满一年不足三年的罚息三个月,约7个工作日后拿房产证注销过户;

  3、住房贷款满三年以上的罚息一个月。工商银行没有供满3年的都要罚3个月,满3年无罚息,需提前一个月申请方可提前还款,约10个工作日后拿房产证注销过户。

  建设银行

  1、房贷不足一年的罚息三个月,需提前一个月申请方可提前还款;

  2、住房贷款满一年不足二年的罚息二个月,1个工作日后拿房产证注销过户;

  3、住房贷款满二年不足三年的罚息一个月;

  4、住房贷款三年以上的无罚息。

  招商银行

  1、提前一个月申请,暂无罚息,个别支行要求预存,需提前一个月申请方可提前还款;

  2、如果是有开通授信的是按贷款额的千分之五罚,约10个工作日后拿房产证注销过户。

  交通银行

  1、住房贷款不足三年收取欠款金额1%罚息,需提前一个月申请方可提前还款;

  2、住房贷款满三年预存十天到一个月的不收罚息,约10个工作日后拿房产证注销过户。

  邮政银行

  1、一年内罚贷款余额1%,二年内罚贷款余额0.5%,二年后罚一个月需提前一个月申请方可提前还款;

  2、“新一代”业务按剩余本金的5%收取罚息,约5个工作日后拿房产证注销过户。光大银行住房贷款不满1年罚3个月,满1年不满3年罚1个月,满3年不罚。具体情况要视乎客户经理在放款时填到合同上去;需提前一个月申请方可提前还款。平安银行住房贷款不足一年的收取欠款金额1%罚息,需提前一个月申请方可提前还款;住房贷款满一年不足二年的收取欠款金额0.5%罚息,约10个工作日后拿房产证注销过户,住房贷款满二年以上收取一个月罚息。

  浦发银行

  满一年提前一个月申请,预存一个月,无罚息;

  不满一年罚合同金额1%,需提前一个月申请方可提前还款,约10个工作日后拿房产证注销过户。

  六、怎样提前还贷更划算?

  1、组合贷款

  先还“商贷”更划算,公积金贷款利率比商贷要低,因此购房者提前归还贷款利率较高的商贷,会划算一些。

  2、纯商贷(等额本金)

  还款期限的前三分之一的时间段内,等额本金还款最为划算。

  3、纯商贷(等额本息)

  指每月的还款数额一样,随着时间的推移,本金的部分会越来越高,利息的部分会越来越低。

  关于是否应该提前还贷,还是应当结合自身的情况作出选择。保持理智和谨慎才是明智的。


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