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卖房时要签的四种协议,你会签吗?

来源:网络作者:未知时间:2016-11-21

  在整个卖房流程中,卖方需要签署《房屋出售委托登记表》、《定金协议》、《房屋买卖合同》及《补充协议》等协议。作为卖家,你真的会签这些协议吗?签订这些协议需要注意什么问题?

  一、委托卖房协议书怎么写?

  (一)签订委托卖房协议书前需要办理哪些委托手续?

  首先需要了解的是,房屋转让办理过户手续时,可以委托办理。房屋买卖目前大多数都是选择中介公司进行委托办理的,那么需要特别提醒的是一定要选择大型可靠有资质的中介公司。在房屋转让办理过户手续时,产权共有人必须全部亲临现场,如果产权人因故不能到现场,可以委托另外的产权人或非产权人办理过户手续。

  委托手续分以下两种情况:一是一个产权人委托另外的产权人或非产权人办理该手续,这种情况多数是该产权人在国外工作、长期在外出差或在异地工作情况。如果是这种情况,该产权人可以在他当地一公证机关办理,委托书必须在公证处办理才有法律效力,办理时须出示身份证,房屋产权证和土地证复印件,在公证上要注明委托事项,委托期限,委托出售房屋的详细地址,受托人的身份证号码,姓名,方才有效。

  二是产权共有人共同委托第三者办理售房的全部手续的情况。这种情况须要产权共有人全部及受托人一起在公证处办理委托公证书,办理公证书时产权共有人须带上产权证原件、土地证原件、结婚证原件、双方身份证原件;受托人须带上身份证即可,到公证机关办理委托书,委托书上须注明上一种情况要求注明之外还要注明该产权人系夫妻关系。公证书办理完后受托人持公证书、产权证原件、土地证原件、产权共有人身份证复印件、产权共有人结婚证复印件,受托人自己身份证原件,在委托期限内可以在房屋所属产权交易中心办理产权过户手续。

  (二)委托卖房协议书怎么写?

  委托卖房协议书范本

  协议双方:

  甲方(受委托方):

  乙方(委托方):

  甲、乙方双方本着“自愿,平等,信用”的原则,经协商达成委托卖房协议如下:

  一、乙方应如实填写《出售房屋登记表》,并出示产权证及身份证,提供产权证复印件。

  二、乙方保证该房屋权属清楚无争议,无纠纷,并已征得共有人(或产权人)同意,否则造成不良后果均由乙方负责。

  三、该方最终成交价,由买卖双方自主商定,甲方只提供参考意见。乙方与甲方所介绍的卖房达成买卖协议时,须交甲方按成交价的1%的中介费,成交价低于伍万元按500元收费。

  四、乙方也可同时委托他人或自行联系卖房,但不得与甲方介绍的买方以各种借口私下交易,否则,应承担双倍的中介服务费(乙方卖房一旦可以成交,因乙方原因不能成交,乙方须按规定给付中介费)。

  五、甲方应通过媒体发布卖房信息。物色,筛选,推荐适合买方。带客户到乙方现场看房。如实传递买卖双方的要求,积极周旋,直至买卖成交。

  六、甲方还可以为乙方提供下列服务:起草房屋买卖协议、代办产权转移过户手续;为定金、房款的收付提供信用帐户,钝化矛盾、调解纠纷,提供有关法律服务。

  七、本协议壹式贰份,甲乙双方各执壹份,双方签字盖章后生效,如双方今后另行签订协议或委托书,本协议终止,权利义务关系以后签协议为准。

  甲方:乙方:

  地址:电话:

  委托代理人:

  身份证号码:

  委托日期:年月日

  二、你会签签署定金协议吗?签署定金协议要注意问题?

  定金协议主要确定定金的额度及支付方式,定金协议签订,具有法律效力,任何一方违约,都有法律约束。定金协议主要包括:房屋情况概括,房屋交易情况,定金的额度及支付方式,其他的约定等。

  签订定金协议时应注意哪些问题?

  1、谨慎订立定金条款

  一般来说,在购房合同中有着规范过的定金条款,但并不具有强制性,只具有指导性,双方可以协商决定是都订立定金条款。

  2、注明不履行合同的情况

  买卖双方记得在定金条款中注明不履行合同的具体情形,因为并不是任一方违反合同中的任何条款,都适用定金罚则。

  3、了解合同履行能力

  虽然已订立定金条款,买卖双方应该在完成定金交付之前,就充分了解自己履行合同的能力。如果购房者认为自己可能没有能力履行合约,就不要交定金,因为一旦交付定金,合同就会生效,买房就需承担责任。

  4、分清定金和预付款

  预付款同样是预先支付,但它的性质与定金完全不同,预付款是债务人提前履行债务的行为,不起担保债务履行的作用,当任一方违约时,预付款可以抵冲损失赔偿,并不存在罚则问题,所以要分清定金和预付款的区别。

  5、全面了解房屋情况

  购房者在看房时要全面了解房屋的状况,包括房屋本身结构、装修、户型、楼龄、周边配套、市政设施、物业管理水平等。

  6、谨防掉进定金陷阱

  购房者在签订定金协议时要注意查看内容,防止中介或卖方利用定金和滥用定金条款谋取不正当的利益。

  三、签订购房合同的注意事项

  房屋购买合同:房屋购买合同,是买房签署的最重要的合同,他主要说明,房屋权属,成交方式,成交价格,产权状况,房屋交付,违约责任,税费相关规定,权属转移登记,争议解决等。

  卖房签约,哪种情款下合同无效?

  合同生效的一个重要条件就是合法签约人,无条件签约人主要有以下几种常见情形:

  1、未成年人、精神病人签合同,若监护人不追认,则无效。

  未成年人、精神病人属于无民事行为能力或限制民事行为能力人,其签署合同需监护人代为签署。

  法律规定:《合同法》第47条规定,限制民事行为能力人订立的合同,除非经法定代理人追认后,该合同有效,否则合同无效。但纯获利益的合同或者与其年龄、智力相适应而订立的合同,不必经法定代理人追认。

  2、无委托公证或伪造委托公证,擅自替他人签合同,合同无效。

  委托他人签订合同,需委托人本人到公证处办理委托公证,受托人携带公证书办理房屋交易手续。

  法律规定:代理人不合格且相对人有过失而成立的合同,该合同无效,且属于全部无效合同,合同的全部内容自始不产生法律约束力。

  3、买卖小产权房、违章建筑等违规房产,合同无效;

  房屋买卖的大前提,就是房产符合法律规定,受法律保护。以集体所有土地上违规建造的小产权房为例,《中华人民共和国土地管理法》规定,农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

  法律规定:《合同法》第五十二条第五款:违反法律、行政法规的强制性规定的合同,属于无效合同。

  4、恶意串通转移房产,损害第他人利益的,合同无效;

  转移房产,需共有权人同意,且不能损害社会利益和国家利益。

  法律规定:《合同法》第五十二条第二款:恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,合同无效。

  5、不能如实反映双方意愿,合同无效

  在二手房买卖过程中,常见的“不能如实反映双方意愿”条件的场景,就是采取隐瞒、欺骗、胁迫行为签订合同,而这样的合同一般会被判定为无效合同。

  法律规定:《合同法》第五十二条第三款:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的而签署的合同,属于无效合同。

  四、签订补充协议要注意什么问题?

  补充协议:往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。补充条款在某种程度上,它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要,因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以,在补充条款签订的时候应该把握几个问题:

  (一)成交价格

  成交价格包括其中予以赠送或者折价的家电、装修,并且为净得价。

  (二)交易过程中具体事项的约定

  1、定金

  1)约定支付时间及条件。这是对买方付款时间的约束,如果买方没有在写明时间内付款,需赔偿违约金或缴纳滞纳金。

  2)定金限制规定:

  a、如交易房屋无抵押或只有一个抵押且抵押权人为银行情况下,定金不超过房屋总价款的20%,且不能超过100万;

  b、如交易房屋有一个以上抵押,或只有一个抵押但是抵押权人非银行,定金不能超过房屋总价款20%且不能超过50万。

  c、10万(含)可自行支付。

  d、超过10万部分,必须办理定金托管。

  2、还款解押

  1)卖房需明确所出售的房屋是否有抵押,若有抵押,需向买方承诺何时还清贷款,最迟何时办理解抵押登记手续。

  2)卖方需保证在此期限内完成,一旦违约需承担违约责任。

  3、首付款支付方式

  1)买卖双方需协商首付款的数额以及支付时间以及方式,如“卖方办理完解抵押手续后5个工作日内”。如果买方在约定时间内没有付款,卖方可以要求其承担违约责任。

  4、银行面签及过户

  1)面签:面签需买卖双方共同到场,双方需约定面签时间及条件,例如“丙方(中介)收到评估报告后5个工作日内”。因买卖双方中其中一方而造成合同不能履行的,追究违约方责任。

  2)过户:同样,过户时需买卖双方共同到场,双方约定面签时间,例如“丙方(中介)收到贷款机构批贷后7个工作日内(以建委预约时间为准)”。

  5、物业交割

  物业交割和交房两者不同,卖方需留意。

  1)约定交割时间:进行物业交割,买卖双方需约定交割时间,如“办理权属转移登记后5个工作日内”。

  2)约定支付方式:买卖双方可以约定自行支付或者通过资金监管进行支付。

  (三)税费相关

  1、房屋基本情况:卖方需要确定所出售房屋年限、是否唯一,这关系到所需缴纳的税费。

  2、税费支付:买卖双方需约定税费支付由哪一方承担,一般在北京都是由买方承担。

  3、其他税费:如果出现预料之外的其他税费,需明确税费支付方,以免发生不必要的纠纷。

  (四)违约责任

  违约责任条款是补充协议中十分重要的条款,违约行为可以分为两种:

  1)一般违约:逾期履行本协议约定义务15日(含)内。

  2)根本违约:对于卖方,如果卖方提供虚假产权证明、房屋被查封、违约逾期超过15日、擅自提高价格等情况,属于根本违约。

  3)约定赔付金额:构成根本违约的,需赔付房屋总价款的20%。

  3)关于不可抗力:因为不可抗力导致合同不能履行的,如新政策出台、自然灾害等,买卖双方都不算违约,双方需协商解决。

  (五)其他

  1、出租

  如签约时房屋已出租,卖方需明确租赁期限,租金标准以及已收取租金及押金归属。如:“交易房屋现租金4000元/月,交房前归卖方所有,交房后租金归买方所有,如果卖方事先收取部分押金及租金,应在交房后5个工作日内归还买方。”

  2、关于附属设施

  1)关于装饰装修,只要不是毛坯房,不可以选择“无”。

  2)必须约定卖方在交房时一并交付的附属设备,如有特别约定建议在“其他”处注明,尤其是容易出问题的热水器、灯具。

  4、其他约定

  1)不可以在此约定不当承诺。

  2)对合同中已经有的条款,买卖双方无需再次约定,避免出现前后不一致、约定错误的风险。


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